Recibido 022 de Febrero 2022 | Arbitrado y
aceptado 22 de Febrero 2022 | Publicado el 30 de Marzo 2022 RESUMEN Este
artículo analizó la regulación del derecho de superficie en el Derecho
peruano y sus primordiales aspectos de contacto con otras relevantes
instituciones en el campo inmobiliario. Se abordó la evolución de esa
figura en la legislación peruana y estableció la naturaleza jurídica y
propiedades del referido derecho, estableciendo su interacción con el
inicio de accesión inmobiliaria y las implicancias de la separación transitoria
predial que produce. En otros puntos importantes, en este artículo se
desarrollaron las maneras de compra de esa titularidad, el papel de la
inscripción en la configuración de el derecho de superficie, la devolución
del costo de las construcciones y la extinción de este derecho real. El
objetivo del artículo fue exponer un primer acercamiento a la
interpretación del derecho de superficie diferente a su concepción
clásica, que hiciera posible encontrar fuentes para la resolución de los
diversos problemas no resueltos por nuestra legislación. Un segundo
objetivo fue la indagación de los principales aspectos que podrían
componer un eventual método legislativo del derecho de superficie que
dotaría a este mecanismo de un marco jurídico menos incierto y más atractivo
para los operadores jurídicos, que ya hace una época vienen utilizando
este derecho como una herramienta atractiva en el mercado inmobiliario
peruano, sobretodo en las costas del litoral peruano. Palabras
clave: derecho de superficie;
superficie; balnearios; Lima ABSTRACT This
article analyzed the regulation of surface rights in Peruvian Law and its
main aspects of contact with other relevant institutions in the real
estate field. The evolution of this figure in Peruvian legislation was
addressed and the legal nature and properties of the aforementioned right
were established, establishing its interaction with the beginning of real
estate accession and the implications of the temporary property separation
that it produces. In other important points, in this article the ways of
purchasing that ownership, the role of registration in the configuration
of the surface right, the return of the cost of constructions and the
extinction of this real right were developed. The objective of the article
was to expose a first approach to the interpretation of surface rights
different from its classical conception, which would make it possible to
find sources for the resolution of the various problems not resolved by
our legislation. A second objective was the investigation of the main
aspects that could make up a possible legislative method of surface rights
that would provide this mechanism with a legal framework that is less
uncertain and more attractive for legal operators, who have been using
this right for some time as an attractive tool in the Peruvian real estate
market, especially on the Peruvian coastline. Keywords: surface right; surface; spas; lime RESUMO Palavras-chave: direito de superfície; superfície; termas; Lima
Este artigo analisou a regulação do
direito de superfície no direito peruano e seus principais aspectos de
contato com outras instituições relevantes no campo imobiliário.
Abordou-se a evolução desta figura na legislação peruana e estabeleceu-se
a natureza jurídica e as propriedades do referido direito, estabelecendo
sua interação com o início da adesão imobiliária e as implicações da
separação temporária de bens que produz. Em outros pontos importantes,
neste artigo foram desenvolvidas as formas de aquisição dessa propriedade,
o papel do registro na configuração do direito de superfície, o retorno do
custo das construções e a extinção desse direito real. O objetivo do
artigo foi expor uma primeira abordagem à interpretação dos direitos de
superfície diferente de sua concepção clássica, que possibilitasse
encontrar fontes para a resolução dos diversos problemas não resolvidos
por nossa legislação. Um segundo objetivo foi a investigação dos
principais aspectos que poderiam compor um possível método legislativo de
direito de superfície que dotaria esse mecanismo de um arcabouço jurídico
menos incerto e mais atrativo para os operadores do direito, que já fazem
uso desse direito há algum tempo. como uma ferramenta atrativa no mercado
imobiliário peruano, especialmente no litoral peruano.
Cesar Loo Gil https://orcid.org/0000-0001-8396-5972 Científico
Investigador de BioFab Inc.y del Centro de Investigación & Producción
Científica IDEOs
Desde
mediados de la década de 1990, a 90 kilómetros al sur de Lima, una franja de
desierto costero viene siendo ocupada por pequeñas urbanizaciones cerradas y
yuxtapuestas. Concebidos, al principio, como espacios propicios a la evasión y
al contacto con la naturaleza, dichos balnearios privados se han convertido en
la actualidad en un laboratorio para la promoción inmobiliaria y la
construcción arquitectónica.
Los
balnearios cerrados que se erigen en la zona de Asia tienen poco en común con
aquellos de las clases altas ya existentes en zona metropolitana, más extensos,
menos reglamentados, y en donde la interacción de tipo vecinal es débil ya que
no existen estructuras que propicien el encuentro entre residentes (Matta,
2005). Las semejanzas quizás obedezcan, únicamente, a una voluntad de establecer
límites físicos (muros, vallas y puertas levadizas).
La forma
de venta de dichos enclaves expone temprano su enorme potencial autor de
desigualdades. Este podría ser todavía más grande que el de los barrios
cerrados «tradicionales». De esa manera, dejando a lado las propiedades
relativas al «encierro» –que no podrían ser otra cosa que la apariencia visible
de las prácticas discriminatorias– se cree adecuado focalizar la investigación
hacia la producción de representaciones sociales predefinidas, y articuladas
bajo el término de «estilo de vida» comunitario. De esta forma, estamos ante
maneras de socialización inscritas en una entidad prefabricada, ancladas en el
interior de un plan comercial planificado de forma cuidadosa. Estas maneras de
socialización, interiorizadas de forma consensual por medio de la sumisión a
una reglamentación específica y estricta –piedra angular de esta clase de
espacios–, se llevarían a cabo en funcionalidad de la definición que la
hipotética sociedad hace de sí misma –e implícitamente, de lo cual no es.
Por
otro lado, y para entender mejor las complicadas construcciones de las
interrelaciones humanas en este entorno, se intentó, en la presente, ver de qué
forma la lógica del ingreso por intercambios comerciales –intrínseca al fenómeno
de globalización– puede influenciar los criterios de pertenencia a un conjunto
y a un lugar social. Asimismo, fue interesante mirar de qué forma esta misma
lógica podría ser compatible y capaz de reactivar una doctrina relacionada al
pasado colonial peruano. Este escrito presentó las «reglas de juego» de esta
venta de vivencias, y los fundamentos sociales de un nuevo tipo de diferencia
institucionalizada.
El
derecho de superficie es un instrumento jurídico con una historia extensa que
se remonta hasta el Derecho Romano. No obstante, no es su historia, sino su
utilidad económica la que le dio un costo presente como instrumento de
contratación inmobiliaria. Lo llamativo en este mecanismo es que posibilita al
beneficiario (denominado “propietario superficiario” o, sencillamente,
“superficiario”) disfrutar de una propiedad virtual o propiedad económica sobre
el inmueble, únicamente reducida en la apariencia temporal. Es una propiedad
económica, pues el dueño superficiario disfruta de todos los atributos jurídicos
que un derecho de propiedad confiere sobre el inmueble. En otros términos,
hablamos de un “engaño” autorizado por ley, por el que uno puede transformarse
en dueño de un inmueble sin llegar a serlo en un sentido preciso. Sin embargo
no es de menor trascendencia el límite temporal de dicho engaño, pues la
situación de ser un activo temporal y en constante depreciación convierte al
derecho de área en un instrumento de impulso de inversión y de prevención de
especulación inmobiliaria.
Pese
a lo dicho, el problema existente es que la verdad descrita le lleva una
gigantesca delantera al procedimiento jurídico que se le dio a esta
organización en nuestro estado. No únicamente hacemos referencia a las pocas
reglas sobre la materia en nuestro sistema (el total de las reglas peruanas
sobre el derecho de superficie se puede disponer de los dedos de las manos),
sino además al desarrollo jurisprudencial y doctrinal sobre el derecho de área
que todavía tienen la posibilidad de tener en cuenta en pañales (Maisch, 2018).
De allí que en entornos donde se comienzan a discutir puntos técnico-jurídicos
de este derecho (procesos judiciales, procesos arbitrales, métodos registrales,
informes jurídicos, preparación de contratos, etcétera) se susciten una
secuencia de dudas para las que las reglas, la jurisprudencia y la ideología no
constantemente resultan suficientes. Difícilmente se hallan en los antiguos
manuales de Derechos Reales respuestas a cuestiones recientes como,
ejemplificando: ¿Se requiere el consentimiento del dueño para transferir la
superficie? ¿El superficiario puede constituir una “su superficie”? ¿puede
inscribirse un sistema de propiedad horizontal sobre una propiedad
superficiaria? ¿Puede tener prioridad un derecho de área inscrito con
posterioridad a una hipoteca? ¿Es viable expandir el plazo de un derecho de
superficie? ¿La expansión de el área podría ser más grande al terreno? ¿Puede
resolverse un contrato de área sobre el que se inscribió una hipoteca o una
medida cautelar? ¿Qué tributos gravan una operación en la que se use un derecho
de superficie? ¿Se debería indicar la realidad de una área al instante de
vender un predio? ¿Se tienen la posibilidad de hacer levantamientos parciales
del derecho de área respecto de cuotas ideales de la propiedad? ¿Puede
inscribirse una área en un lote del cual una sección constituye área no
disponible por motivos urbanísticos? ¿Qué datos y documentos tienen que
manifestarse para inscribir un derecho de área sobre una sección del terreno?
¿Debe verificarse la realidad de superposiciones con el derecho de superficie?
En busca de dar respuesta a estas interrogantes, se desarrolló la presente.
Metodología
La
metodología utilizada fue de búsqueda de información de papers, revistas,
análisis de aplicaciones actuales y páginas web especializadas para entender su
funcionamiento, el nivel de desarrollo obtenido en la actualidad y cuáles son
sus principales aplicaciones. Además, se emplearon modelos estratégicos acordes
al objetivo de analizar el atractivo de las industrias en la adopción de la
tecnología y así determinar a través de modelos de análisis de negocio cuáles
son las industrias en que se tendrá mayor incidencia.
La
búsqueda de la información para la revisión de literatura se hizo consultando las
siguientes bases de datos como son Proquest, Scopus y Google Scholar para
encontrar revistas del más alto nivel científico. Asimismo, cabe mencionar que
para la realización de lo mencionado se emplearon también palabras clave como
derecho; derecho de superficie; balnearios; Lima. Cada uno de estos
descriptores se combinaron entre sí durante la búsqueda utilizando los
operadores boléanos “and” y “or”. Además, algunos de los criterios o filtros
que se utilizaron para hacer muchos más específica la búsqueda y ser más
precisos con los documentos encontrados en las diferentes bases de datos
consultadas fueron: que sean artículos de revistas, y la antigüedad de la
publicación que no sea mayor a 5 años.
Toda
la información previa relacionada a los filtros aplicados y las
especificaciones sirvieron como criterios de inclusión, es decir que sean
artículos publicados en revistas científicas, que no excedan los cinco años de
antigüedad, que la temática guarde relación con las variables de creatividad
artística y tiempos de pandemia. Se excluyeron, en tanto, todos los documentos
que no respetaran lo postulado así como aquellos que estaban incompletos o que
tenían enlaces averiados.
Discusión
- Nociones
básicas
Dentro
de la diversa clasificación de los derechos reales, se encuentra el desarrollo
de un derecho real que si bien no es común y no ha sido adoptado por la mayoría
de países regulados por un régimen positivista en materia jurídica, ha cobrado
y seguirá cobrando gran importancia en los países en materia de desarrollo del
suelo (Lizarralde, 2013).
Los
derechos de superficie son, como su nombre lo indica, los derechos sobre la
superficie de un terreno. Esto incluye cualquier estructura en la propiedad,
así como los derechos para cultivar la tierra o explotar los recursos de la
superficie, como árboles, plantas o agua, de acuerdo con las leyes y ordenanzas
locales. Por lo general, también tiene derecho a excavar hasta cierta
profundidad para fines como la instalación de fosas sépticas (Hipple, 2020).
El
derecho real de área es aquel que posibilita al superficiario disfrutar de la
facultad de tener temporalmente una creación en propiedad separada sobre o bajo
el área del suelo de acuerdo con la definición que instituye el artículo 1030
del Código Civil peruano (Castañeda, 2012). Se estima al área como un derecho
real y no como una modalidad de la propiedad: “El derecho de área es, por un
lado, un derecho real sobre un bien extraño, el predio gravado, y, sin embargo,
un derecho real limitado”. A partir de este criterio, este derecho real se
apoya en la potestad de edificar sobre un lote impropio y la potestad de
hacerse propietario de lo edificado. Al mencionar “dueño de lo edificado” se
hace referencia a la particularidad de que eso construido en el sobresuelo o
subsuelo de dicho lote, se tiene en “propiedad separada” del suelo, cuya
titularidad se conserva con el dueño inicial.
- Cuestionamientos
En
primer lugar, resulta dogmáticamente cuestionable realizar una dicotomía
conceptual dentro del contenido del derecho de superficie si es que ello no
responde a una finalidad útil (Cárdenas, 2019). Así, de acuerdo con la
definición clásica del derecho de superficie, el segundo de los elementos –la
propiedad superficiaria– no tiene mayor diferencia con el derecho de propiedad,
por lo que la diferencia entre la propiedad y la superficie estaría en el
derecho a construir en terreno ajeno que otorga este último derecho. Esta parte
sería la que constituya el derecho real limitado o derecho real sobre bien
ajeno.
“Este
derecho a construir en terreno ajeno se fundamenta en que mientras no haya
construcción sobre el inmueble no podría haber propiedad superficiaria, pues
esta última recae sobre lo construido. Sin embargo, en esos momentos sí debería
existir derecho de superficie, el cual se materializa en un derecho a realizar
las obras necesarias para la construcción, aún cuando, de momento, el predio no
sea más que un terreno. De ahí que se introduzca este derecho a construir en
terreno ajeno. El momento más importante donde se hace patente este derecho es
el inmediatamente posterior a que se constituya un derecho de superficie en un
terreno. Desde ese momento hasta que exista una construcción, no podría decirse
que hay propiedad superficiaria, pero sí podría afirmarse que hay un derecho
construir en terreno ajeno y, consecuentemente, hay un derecho de superficie” (Arias-Schreiber
Pezet, 2018).
Además,
según Torres (2021) cuando se constituye el derecho de superficie sin
edificación, el usufructuario adquiere dos derechos: 1) el derecho de edificar
sobre o debajo de suelo ajeno. El usufructuario recibe del propietario del
suelo un conjunto de facultades en orden a la construcción del inmueble; y 2)
el derecho de propiedad separada y temporal de lo edificado (pro piedad
superficiaria).
No
obstante, bien visto el derecho de superficie, este derecho a construir en
terreno ajeno resulta innecesario, más aún desde nuestra propia legislación
nacional. Al respecto, creemos que debe hacerse una interpretación sistemática
de los artículos 1030 y 1033 de nuestro Código Civil. Según el primero, el superficiario
tiene derecho a tener una construcción en propiedad separada de la propiedad
del suelo. (Salvat, 2015) Según el segundo, si no existe dicha construcción, el
superficiario sigue teniendo su derecho de superficie. Por tanto, si como se
aprecia en estos artículos el derecho del superficiario se mantiene con
independencia de la existencia de una construcción, no queda más que concluir
que el derecho del superficiario recae sobre algo diferente a la construcción,
esto es, recae sobre el sobresuelo. De lo que en realidad es propietario el
superficiario es de los aires o sobresuelo que están por encima del plano del
predio, esto con independencia de que en dicho sobresuelo exista o no una
construcción.
Esta
afirmación no resulta en absoluto ajena a nuestra realidad socioeconómica, pues
diariamente se pueden encontrar transacciones que tienen como objeto los aires
de los terrenos, de las edificaciones o incluso de los condominios. El límite
jurídico que en este caso se podría alegar, cual es la imposibilidad de que
existan derechos singulares sobre bienes integrantes no representa un obstáculo
en este caso porque justamente el derecho de superficie, por definición,
permite tener en propiedad separada dos bienes que en principio eran partes
integrantes el uno del otro. (Romero, 2018) De ahí que, se indicó, resulte
innecesario afirmar que el derecho a construir en terreno ajeno forme parte del
contenido de la superficie, puesto que ese derecho ya viene implícito en el
derecho de propiedad que tiene el superficiario sobre el sobresuelo: Aunque se
destruya lo edificado, el superficiario puede construir en el sobresuelo por la
simple razón de que tiene la propiedad sobre el sobresuelo. El derecho a
edificar es parte del derecho de propiedad. Por lo demás, valga señalar que
este derecho a construir en terreno ajeno al que se refiere el concepto clásico
es una construcción puramente doctrinal y no está nombrado como tal en ninguno
de los artículos del Código Civil sobre el derecho de superficie.
- Contexto
peruano
El
Código Civil de 1936 ha sido el que insertó por primera vez el derecho de superficie,
sin embargo, no lo hizo como un derecho real autosuficiente. Aquel ha sido concebido como una modalidad de
usufructo (llamado usufructo sobre tierras edificables). Al respecto, los
artículos 958 y 959 de dicho código establecían lo próximo:
“Artículo
958. Por acto entre vivos puede constituirse usufructo sobre tierras
edificables, a impacto de que el usufructuario tenga derecho de propiedad sobre
los inmuebles que levante”.
“Artículo
959. El derecho a que hace referencia el artículo anterior va a poder
constituirse a lo más por noventa y nueve años, y pasado el concepto, la obra
va a ser de propiedad del propietario del suelo”.
Como
se puede valorar, el derecho de área tuvo un retraído inicio en nuestro
ordenamiento jurídico. Y, en ese sentido, debe recordarse que tal institución
vista desde el punto de vista individual no genera ningún provecho si no se complementa
adecuadamente de una política de Estado donde confluya junto con un instrumental
de política compuesto por programas de crédito, un sistema tributario que promueva
este tipo de desarrollos, incentivos, una infraestructura adecuada, entre
otros, que logren que un inversionista se involucre en un proyecto productivo
de largo plazo (Lizarralde, 2013).
En el
Perú, fueron 2 breves artículos los que se ocuparon del tema y se calificó a el
área, reiteramos, como una modalidad de usufructo que podía constituirse
solamente por acto entre vivos y cuyo objeto era el origen de un derecho de
propiedad sobre los inmuebles, separado de la titularidad del suelo. Este
derecho no podía exceder los noventa y nueve años; a su vencimiento las
construcciones pasaban a ser de propiedad del propietario del suelo. Nótese que
el entorno de aplicación de la área se concentró en las construcciones (la
regla hace referencia especialmente a tierras edificables, designación que
excluía a los terrenos rurales). No admitía área sobre plantaciones, como sí
pasa en otros sistemas jurídicos.
Al
vencimiento del derecho de superficie, las edificaciones pasaban al propietario
del suelo. Este traslado de dominio ocurría de pleno derecho, sin necesidad de
un acto posterior, y naturalmente debía ocurrir sin las limitaciones y/o
gravámenes que hubiera impuesto el superficiario, las cuales se extinguían con
el vencimiento del plazo. El Código Civil de 1936 no estableció si en este
momento se debía compensar al superficiario por el valor de las edificaciones,
lo que generó un espacio para que se discutiera si este pago era una obligación
a cargo del dueño del suelo o si el superficiario no debía recibir
indemnización alguna.
En el
contexto de la superficie, el dominio sobre las construcciones recibe el nombre
de propiedad superficiaria. Ambos conceptos están estrechamente ligados, pero
son distintos: el primero es la fuente o fundamento jurídico para que se
produzca la separación predial, por la cual el señor del suelo habilita a un
sujeto a tener una edificación en propiedad separada; mientras que el segundo
es el poder directo del superficiario sobre la construcción. Es la propiedad
especial y revocable que tiene el superficiario respecto de lo edificado.
Con
una mirada crítica sobre la diferencia expuesta, Chico y Ortiz apunta:
“(...)
conviene diferenciar entre el derecho de superficie, es decir el conjunto de
facultades que adquiere el superficiario en orden a la construcción del
inmueble y la ‘propiedad superficiaria’, como relación jurídica directa entre
el objeto y su titular. Se trata de una distinción un tanto artificiosa, en la
medida en que no hay que excluir la cesión de derechos de superficie sobre
fincas edificadas y, sobre todo, que en el derecho actual la diferenciación
entre inmuebles edificados, con edificación, construcción o simplemente
proyectada está perdiendo valor” (Chico y Ortiz 2000, 1001 y 1002).
- Como
medio de financiación
De
acuerdo con el numeral 10 del artículo 885 del Código Civil, son inmuebles “Los
derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro”. El derecho de superficie
recae siempre sobre predios. Por consiguiente, dicho derecho tiene la condición
jurídica de un inmueble. Por su parte, el artículo 1097 del Código Civil
dispone que “Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento
de cualquier obligación, propia o de un tercero”. Siendo el derecho de
superficie un inmueble y no teniendo naturaleza personalísima, sobre esta
titularidad puede constituirse un derecho real de hipoteca.
En
este sentido, el superficiario puede afectar el derecho de superficie en
garantía del cumplimiento de obligaciones propias o de terceros. Al igual que
todos los derechos celebrados a propósito de este dominio revocable, el
gravamen hipotecario tendrá como límite máximo la duración de la superficie. Si
se incumple el crédito garantizado, el acreedor tendrá el derecho de vender
judicialmente el derecho de superficie a través de un remate público.
Debemos
anotar que el derecho de superficie podrá ser objeto de hipoteca siempre que no
exista un pacto de exclusividad en el título constitutivo. Recuérdese que el
artículo 1031 del Código Civil establece que la superficie es transmisible,
salvo prohibición expresa. Si existe una restricción de esta naturaleza, el
derecho de superficie no podrá ser transferido y, por tanto, no podrá ser
afectado en hipoteca. Asimismo, de acuerdo con Frontini y Gatti (2018) existe
también la posibilidad de hipotecar no sólo la propiedad superficiaria sino
también el derecho real de superficie, en este último caso el objeto de la
hipoteca es el derecho real de superficie y no el inmueble. El superficiario
puede hipotecar su derecho a edificar, plantar o forestar y a medida que se
edifique, plante o foreste, la propiedad superficiaria quedará afectada a la
garantía hipotecaria.
Finalmente,
la financiación es un aspecto importante que, en situaciones diversas,
inclinará la balanza hacia el derecho de superficie. Así, por ejemplo, el
superficiario de un edificio destinado a hotel o a cualquier otra actividad
empresarial, podrá hipotecarlo o establecer otras garantías que no serían
posibles en el caso del arrendamiento. Por otro lado, las posibilidades de
financiación que ofrece esta propiedad separada harán posible una
contraprestación más elevada a favor del concedente. Además, este tendrá la
tranquilidad de que traslada al superficiario el riesgo de la gestión del
inmueble, además de la carga tributaria propia de la adquisición de la
propiedad superficiaria. Finalmente, evita la tantas veces engorrosa relación
arrendador-arrendatario (Ganoa et al. 2021).
La
utilización del derecho de superficie es muy frecuente en sectores como el
agropecuario, la construcción y el forestal, en los que un productor explota
económicamente un inmueble a mediano o largo plazo, pero sin tener su
propiedad, lo que le impide acceder al financiamiento hipotecario tradicional.
Incluso, en algunas legislaciones como en Argentina, emprendedores que no
cuenten con inmuebles propios podrán llevar adelante proyectos de inversión
mediante financiamiento bancario, ofreciendo como garantía el flujo de fondos
de la explotación comercial (BCRA, 2017).
En
este sentido, las entidades financieras podrán aceptar que sus clientes
constituyan una hipoteca a su favor sobre el derecho de superficie para
garantizar el crédito y contabilizarla como una garantía “Preferida B”. De este
modo, las entidades financieras lograrán una reducción de los costos de
financiamiento que deben asumir como consecuencia de la aplicación de la
normativa prudencial previamente indicada (se aplica el ponderador del 50 %
sobre el valor del derecho de superficie) (Matarasso y Díaz, 2017).
Cabe
recordar que, como explican Matarasso y Díaz, (2017) el derecho real de
superficie fue incorporado por la Ley N° 25.509 en el año 2001, y su finalidad estaba
limitada a la superficie forestal —incluyendo las distintas plantaciones—, pero
no comprendía la actividad de la construcción. Con la vigencia del nuevo Código
Civil y Comercial de la Nación (“CCC”), se incorporaron mejoras y se amplió el
alcance del derecho real de superficie (ver los artículos 2114 a 2128 del CCC),
por lo que resulta claro que (i) es un derecho real temporario que se
constituye sobre un inmueble ajeno y hasta puede constituirse sobre un inmueble
afectado al régimen de propiedad horizontal —independientemente de la discusión
doctrinaria de si el objeto del derecho real de superficie es la cosa ajena o
si tiene objeto propio—; (ii) otorga a su titular (el superficiario) la
facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar,
forestar o construir; y (iii) otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica sobre lo plantado, forestado o construido en el
terreno, el suelo y el subsuelo. Asimismo, se advierte que el derecho real de superficie
puede constituirse sobre un inmueble sometido al régimen de propiedad
horizontal, lo que amplía algún más la finalidad de dicho derecho.
El
“derecho de superficie” aparece con un tratamiento similar en la normativa de
varios países además de Perú, tales como Francia, España, Alemania, Bélgica,
Portugal, Japón, Suiza, Austria, Bolivia, Argentina y Brasil.
Como
se ha visto, del abanico de posibles fuentes de financiación se destaca el
derecho real accesorio de superficie como un mecanismo para la financiación
tanto de la infraestructura física como de los costos de operación (Henao,
2020).
Conclusiones
Como se
ha podido ver durante este artículo, lo cual el derecho de superficie oculta
detrás es nada menos que un derecho de propiedad. En otros términos, más allá
del eufemismo de ser propietario del sobresuelo y/o el subsuelo, a cada una de
luces el que realmente practica los atributos de la propiedad es el
superficiario. El dueño del suelo no es más que un dueño formal y rentista. No
obstante, por el viejo temor de la era actualizada a la “propiedad en manos
muertas” no se podía concebir en las legislaciones liberales posteriores a la
revolución francesa una división del dominio formal y del dominio eficaz de
forma perpetua. De allí que para el derecho de área se estableció un plazo
mayor suficientemente extenso para que, sin afectar su utilidad, no culmine
resultando una división eterna de lo cual hemos nombrado como propiedad formal
y propiedad económica.
Referencia
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